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胡家庙新楼盘「未央湖板块」

时间:2023-05-04 11:41:06来源:搜狐

今天带来胡家庙新楼盘「未央湖板块」,关于胡家庙新楼盘「未央湖板块」很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧!

今天,陕西地产圈都在盯着东二环那块137.42亩的土地,以至于下午16时,西安国土资源局土地招拍挂信息查询系统瘫痪!

先来看看这块土地,地籍编号为XC3-4-571的地块,位于位于新城区华清西路以南、金花北路以西,净用地面积91611.35平方米(折合137.417亩,不含代征路19.77亩、代征绿地2.676亩、立交用地15.998亩),用地性质为居住,容积率不大于2.8,建筑密度不大于20%,绿地率不小于35%。土地出让使用年期70年。

该土地详情

资料显示,该地块是陕建机厂地块的一部分。

按照规划指标,这块占地137.417亩、最大建面为256511.78平米的土地上,需规划建设一座占地4500平米的幼儿园、占地4000平米的居民健身设施等,按照户均100平米需规划建设2580个停车位,均为地下停车位。

我们用SWOT(优势、劣势、机会、危机)分析简单分析这块土地。

优势,这块地所在区域为东二坏胡家庙板块。二环内百亩以上(137亩)的净地在西安少之又少,几乎绝迹,这是最大的一个优势,不用想,这必将引发众多房企的争夺。

东二环胡家庙板块的优势价值在于位置、交通和自身的成熟配套。

从地理位置上来讲,距离西安城市中心最近的,从该地块到西安明城墙,只有2公里的距离;也是西安二环内最后一个可大规模开发的区域,同时土地所在区域也是东郊北部交通要道和商业中心。

伴随城市的巨大的变迁,东城的城市功能与定位已实现了量变到质变的飞跃,俨然蜕变为“西安副中心”,尤其是东二环区域,正在以其新面貌出现在西安老百姓的眼中。

从轻轨建设上说,周边交通便利,宗地距离地铁3号线仅500米距离,地铁1号线也尽在咫尺,双地铁的便利,拉近了城东与城西、城南、高新的距离。

从区域配套上来讲,距离西安城墙近在咫尺,可以共享西安城的繁华,并且黄河实验小学、交大附中、西安工业大学、西京医院、四医大、卜蜂莲花、万达广场(民乐园店)等成熟的城市生活配套环绕环伺,银行、便利店、加油站、超市等配套非常齐全。可以说是生活在繁华之中。

另外,规划中的占地960亩的“幸福林带”、集萃长乐公园、大明宫遗址公园,厚重城墙、清澈护城河、精美景观林带……茶余饭后,漫步其中,行到水穷处,坐看云起时,别是一般滋味。

上述三个方面的价值因素,注定了二环内土地稀缺的胡家庙板块必须深度挖掘土地的价值,不能再以过去那种粗糙的开发模式进行发展,当然,参考该地块位置、楼面价、各项指标,可以判断该地块将开发成区域内高端产品,预计高层售价会至少超过万元。

劣势也有些突出,百度百科介绍,胡家庙位于陕西省西安市新城区(西安市东郊),胡家庙十字西北侧,长缨东路、长缨西路与金花北路相交处。是西安重要工业区之一,许多电机、建材、建筑机械等厂家集中在这里。

据不完全统计,有西安筑路机械厂、省机械化施工公司、西北电力设计院、省建三公司二处、市木材厂、市石棉厂、西北化工机械厂、九二五库、省木材厂、金属结构厂、西安电机厂、省钢窗厂、胡家庙粮库、西安高压阀门厂、国家储运公司胡家庙仓库、长乐罐头厂、红旗乳品厂、省药材仓库、冶金办事处、省建三中、郑州铁路公安局西安分局等21个厂家之多。

说到胡家庙,除了重工业区集聚地,你还能想到什么?

周边的康复路服装批发市场、胡家庙水果批发市场。一时间“脏乱差,拥挤”的画面出现在眼前。

地块周边交通拥堵、北侧有陇海铁路线经过、区域内整体房价不高,会成为影响该项目成为高端项目的制约因素。“村子里的街道很窄,各种小商贩挤满了窄窄的街道,进家门的小巷子甚至无法两人并行。乱接乱拉的电线、网线,横七竖八地盘旋在村子的上空,短路和停电时时发生,夏天连空调都带不起来……”

虽说,2009年前后政府开始改造此片区,但是,工业区改造的难度可想而知,与其成片旧城改造、工业企业搬迁改造区域,不如在曲江、浐灞等新区白纸作画,十多年来城东被西安冷落了。

机会,今年开始,万科、恒大、碧桂园等大牌房企在西安找地的信息经常在刷爆朋友圈,由此也可以看出大牌对西安土地市场需求的饥渴,可以说现在品牌房企西安不是房子好不好卖的问题,还是有没有地的问题,没有面粉何来面包?

二环内,百亩以上的净地,双地铁,哪个不能击中购房者的痛点?!

再加,此次土地竞拍46次的出价,6354元/㎡的楼板价(区域内房价在6500元/㎡-7500元/㎡)这块地的楼面价已经赶上了周边楼盘的销售价格了,引起多少人的注意,这就是免费的广告宣传。

另外,区域内以恒基碧翠锦华为例,2010年10月开盘价为6500元/㎡,最新成交价为7500元/㎡,上涨15.38%,西安住宅均价2010年房价为6725元/㎡,11月西安住宅均价为7083元/㎡,上涨5.32%,胡家庙板块的房价增长幅度远远大于西安总体房价增长幅度。

不过,地块周边交通拥堵、北侧有陇海铁路线经过、区域内整体房价不高,沿线除万科地产(万科金域东郡)华远地产(华远海蓝城)外,中小企业开发项目居多等成为影响该项目成为高端项目的制约因素。

如此高价的地块上规划什么样的产品,也是值得我们关注的。

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